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| 重回西安，段先念与华侨城质疑中前行 |
| 楼主 网友 2018/6/20 11:03:47 |
| 一度在西安文旅产业高歌猛进的华侨城，遭遇始料未及的变局，然而这并未能改变其进军西安的初衷。 收购西安市曲江文旅股份有限公司（600706.SH，下称“曲江文旅”）曾被视为华侨城布局西安业务版图的重要一角。5月31日曲江文旅宣布收购计划终止，意味着历时近一年，华侨城与曲江文旅未能成功牵手，对其控股股东母公司曲江文投高达113.58亿元的增资扩股计划最终流产。 华侨城并不打算就此放弃西安曲江的文旅开发项目。在上述公告发布的9天后，西安市曲江新区再与华侨城集团签约产业基金、城市配套、文化旅游类项目3个，总投资300亿元。 在全国“跑马圈地”的华侨城对西安青睐有加，华侨城集团党委书记、总经理段先念曾任西安市副市长，并一手打造了“曲江模式”，段先念不止一次坦露对西安的情怀，而名胜古迹云集的曲江新区，更让如今专注文旅产业的华侨城集团难以割舍。 扩张生变曲线“联姻” 华侨城集团百亿增资曲江文投原本被视为板上钉钉的事情，却在历时一年后最终告吹。 据公开资料显示，曲江文投是西安曲江新区管委会投资设立的国有投资平台，主要在当地进行文化产业相关投资，总资产达458亿元。曲江文投持有上市公司曲江文旅51.66%的股份，后者拥有包括大雁塔景区公司、大明宫管理公司、城墙公司、唐艺坊公司、酒店管理公司、曲江旅行社和百仕通旅行社100%股权，总市值为24.92亿元。 若增资计划完成，华侨城将通过曲江文投、曲江旅游集团（即曲江文旅的控股股东）间接拥有曲江文旅的权益将超过30%，从而触发全面要约收购义务，而华侨城或准备将多个文旅项目装进曲江文旅的“盘子”里。 这项计划所涉及的双方均为国企，因此需要经过相关部门层层审批。早在2018年1月份，华侨城就透露已通过西安市国资委的审批，但却差“临门一脚”，据曲江文旅5月31日披露公告中称，华侨城与曲江文投增值扩股事项未获得陕西省人民政府批复。 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国经营报》记者表示：“华侨城收购过程恰好遇上了西安房产市场价格大幅上涨，这种市场变化对于华侨城收购是不利的，可能导致双方在价格上出现谈不拢的情况。”据易居研究院数据，西安市房产价格在2017年全年上涨超过68%，涨幅位于全国前列。 一纸公告后，增资计划戛然而止，但并不意味着华侨城就此停下进军曲江的脚步。6月8日下午，西安市委书记王永康带队赴深圳与华侨城举行座谈会，会中敲定了曲江新区与华侨城集团共计300亿元的投资项目。 这并非华侨城在西安的首次大手笔。早在去年6月，华侨城与西安市政府签订合作协议，宣布将投资2380亿元，覆盖西咸新区、未央、碑林、莲湖、曲江等区域，这也是华侨城集团历史上对外投资规模最大的一次。 2015年，华侨城集团在其原有的“旅游+地产”上提出了“文化+旅游+城镇化”的新模式，希望以此寻找盈利增长点。自2016年起，华侨城迅速在全国布局，具体表现在文化旅游古镇开发和运营、大型自然和人文景区管理等方面上。 华侨城目前还难以打破“旅游带动地产，地产反哺旅游”的旧有模式，在控股云南旅游股份有限公司（以下简称“云南旅游”）一年后，华侨城并未带领云南旅游的旅游业务走出泥潭，据6月1日云南旅游发布公告，显示公司去年营业收入虽实现增长，但主要受益于房地产业务业绩增长，其旅游业务则呈下滑趋势。 自华侨城提出“文化+旅游+城镇化”的新模式后，其通过央地混改、PPP模式、投资并购等模式在全国范围内频频跑马圈地，布局50余城市，投资近万亿元，寄希望于打造“文化超级IP”，但这对于2017年销售收入400亿元，年末总资产仅两千亿元的华侨城而言，大规模地进行扩张仍是不小的挑战。 对此，记者联系华侨城方面进行采访，然而截至发稿未获回复。 现金流下降负债率攀升 2017年华侨城通过合作拍地、项目并购、协议置换等多种途径，在珠三角、长三角和中西部的重点一二线城市落地20个新项目，全年新增土地面积269.11万平方米，拿地规模远超2016年。2018年以来，华侨城进军二线城市的态势明显，分别斥资13.31亿元获得武汉金银湖宅地块；斥资35亿元获得重庆市北区悦来地块；斥资15.52亿元拿到天津市西青区地块。 华泰证券研报显示，2017年华侨城加速布局各类文旅项目，在珠三角、长三角、京津冀以及武汉、南昌、郑州、成都、重庆、西安等一二线城市布局，落地项目超过20个，新增规划建筑面积580.1万方，在“文旅+地产+城市更新”的片区开发模式下，公司延续低价扩张策略。 在大规模扩张战略下，华侨城对资金的需求量正不断上升。根据华侨城年报显示，2017年公司经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比减少275%；投资活动产生的现金流量净额为-93亿元，同比下降近25.64%。华侨城在财报中指出，经营活动产生的现金流量下降，是因为公司通过土地招拍挂获取了大量土地，支付了300多亿元的土地价款。 资深产业经济观察家梁振鹏对《中国经营报》记者表示：“文旅产业是华侨城的"标签"，比较受地方政府的重视，华侨城靠此拿到土地后可以进行主题公园、酒店和住宅楼盘的综合商业体开发。” 在加快拿地的同时，华侨城的负债也不断上升，4月26日华侨城发布公告称将发行130亿元公司债券。华侨城通过文旅产业获取价格相对低廉的优质土地，再进行房地产开发销售以快速回笼资金。严跃进认为：“华侨城并非单纯的住宅开发模式，缓解资金压力主要看融资能力和销售能力，后续应借助文旅产业的基础，强化住宅产业，从而回笼资金实现持续稳健地发展。” 相比投入巨额资金开发，华侨城的同期收入则显得有所不足，短期偿债压力比值也处于近几年的高位水平。据华侨城2017年年报显示，全年实现营收423.4亿元，利润总额86.43亿元，而企业资产负债率达69.9%，超过房地产行业64%和旅游行业36%的负债水平。 面对持续攀升的资产负债率，华侨城也有意“瘦身”。2017年8月以及11月，华侨城先后两次向泰禾集团（000732.SZ）转让北京侨禧公司共计100%股份，作价108.6亿元，而华侨城2015年通过招拍挂拿下北京侨禧运作的丰台地王项目花费了83.4亿元，换言之，华侨城或因此获得了25.2亿元的溢价。 然而售卖资产并不能完全解决现金流压力。据华侨城公告显示，2018年前5个月，华侨城累计借款余额从637.46亿元上升至891.27亿元，新增借款253.81亿元，在扩张战略下，华侨城未来借款余额有进一步上升的趋势。 长期以来，华侨城主营文化与旅游产业、房地产和酒店开发以及电子配套产品制造三项实体业务，而对金融领域则关注较少。2016年一次座谈会上，段先念曾公开表示，希望华侨城各项目公司使用各种金融手段，实现从“输血”到“造血”的转变，未来注册资本在50亿元以上的新项目公司，应该拿一半资本发展金融领域，资金回报也有一半来自于金融。 补金融业务短板 据华侨城网站资料显示，将会通过旗下资本投资管理公司统筹发展金融业，致力于成为“全牌照金融”构建平台，“文化金融”创新平台和“战略新兴产业”投资平台，构建证券、银行、保险、信托等金融体系。2017年2月，华侨城方面透露，将通过参与设立银行、保险等金融机构，进而达到获取牌照的目的。 作为资金密集型产业，房地产开发公司对金融有天然的强依赖性，大地产商向综合性金融集团转型，万达、恒大以及绿地等房企近年来大力发展金融业务，恒大地产集团董事局主席许家印曾公开表示，要在2017年内获得金融全牌照，目前恒大集团已获得银行、保险、互联网金融以及消费金融等关键性牌照。 时至今日，相比其他一线房企，华侨城在金融牌照方面并未实现重大突破。据记者梳理，目前华侨城参与投资了3家证券公司，包括国泰君安、英大证券以及南方证券，而旗下参股的保险公司则于近日将股权全部售出。 6月1日，华侨城旗下子公司云南世博旅游控股集团(下称“云南世博”)通过重庆产权交易所挂牌出让诚泰财产保险股份有限公司(下称“诚泰保险”)4.75%股权，挂牌价格2.736亿元。据了解，诚泰保险原是华侨城在保险领域的重要布局，此次资产剥离将意味着华侨城旗下再无保险资产。 尽管近几年华侨城对外投资高达近万亿元，但华侨城文化集团总经理胡梅林对资金状况持乐观态度。目前，华侨城在金融方面主要和国开行、中保投资达成战略合作，2016年底就分别获得了1200亿元和1000亿元的授信额度，通过国开行、中保投资的资金支持，华侨城再联合中华文化促进会、地方政府和合作伙伴，成立了规模超过1000亿元的12只文化产业发展基金，以此作为进军文旅产业的基石。 2016年8月，段先念曾表示：“华侨城要实现产融互动，不能"实业的腿粗，金融的腿细"，急需恶补金融这块短板。”2年多时间过去，华侨城对金融领域进行了布局，但距离成为“金融全牌照”平台仍有不小距离。 |
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